Του ΔΗΜΗΤΡΗ ΚΟΤΣΩΝΗ πολιτικού μηχανικού
Ο Δήμος της Αθήνας, αναγνωρίζοντας την οικιστική υποβάθμιση στην περιοχή της Ακαδημίας Πλάτωνος, προώθησε, ως πρώτο μέτρο για την αναβάθμισή της, Προεδρικό Διάταγμα με το οποίο μειωνόταν ο συντελεστής δόμησης της περιοχής, στην οποία περιλαμβανόταν και το οικόπεδο του εργοστασίου «Μουζάκη».
Μόλις όμως το οικόπεδο αυτό πωλήθηκε σε «επενδυτές», η δε ιδιοκτήτρια εταιρεία ανακοίνωνε την απόφασή της για ανέγερση εμπορικού κέντρου, κατά... μαγικό τρόπο αφαιρέθηκε το οικόπεδό της από το ρυμοτομικό σχέδιο, το οποίο συνόδευε το προς έκδοση Προεδρικό Διάταγμα, με συνέπεια ο συντελεστής του να μη μειωθεί.
Εναντίον αυτής της πράξης της διοίκησης οι κάτοικοι της περιοχής προσέφυγαν στο Συμβούλιο της Επικρατείας, το οποίο διέταξε την αναστολή της εφαρμογής του εκδοθέντος Προεδρικού Διατάγματος. Οι κάτοικοι έκτοτε αγωνίζονται για να αποτρέψουν την ανέγερση ενός τεράστιου εμπορικού κέντρου σε αυτό το οικόπεδο.
Ενός εμπορικού κέντρου, το οποίο σύμφωνα με τις ανακοινώσεις της ιδιοκτήτριας εταιρίας, μετά την εξαίρεση από την μείωση του συντελεστή δόμησης που επεβλήθη σε όλα τα άλλα οικόπεδα, θα υπερβεί τα 100.000 τ.μ., μαζί με τους διαδρόμους του και τους χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων.
Προϋποθέσεις
Βέβαια, για να καταστεί δυνατή η εγκατάσταση αυτού του εμπορικού κέντρου έπρεπε να μεταβληθούν οι επιτρεπόμενες χρήσεις του από βιομηχανία χαμηλής όχλησης -και συνεπώς μικρής πληθυσμιακής πυκνότητας- σε υπερτοπική εμπορική χρήση, που συνεπάγεται τεράστιες συναθροίσεις κοινού και επομένως τεράστια επιδείνωση των οικιστικών συνθηκών της περιοχής.
Η μετατροπή αυτή, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία και την πολεοδομική επιστήμη, επιτρέπεται να γίνεται μόνο έπειτα από πολεοδομικές και περιβαλλοντικές μελέτες και την έκδοση προεδρικού διατάγματος και όχι με νόμο, όπως άλλωστε έκρινε και το Συμβούλιο της Επικρατείας με την απόφασή του, με την οποία ακύρωσε την οικοδομική άδεια του MALL, που αποτέλεσε το λόγο της ματαίωσής της.
Παρά την ανωτέρω νομοθετημένη πολεοδομική τάξη, την επιστημονική επιταγή και την πρόσφατη νομολογία της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, διά του ψηφισθέντος νέου Ρυθμιστικού της Αθήνας μετατράπηκαν οι ισχύουσες χρήσεις γης επί των οδικών αξόνων της σε υπερτοπικές χρήσεις, με συνέπεια να επιτρέπεται στο συγκεκριμένο οικόπεδο η ανέγερση εμπορικού κέντρου, η δημιουργία του οποίου θα είναι καταστροφική για την περιοχή, αλλά και για το κέντρο της Αθήνας, εφ' όσον δεν συνοδευθεί από την επιβολή των καθιερωμένων, και διεθνώς πλέον, πολεοδομικών μέτρων γι' αυτού του είδους τις πολεοδομικές μεταβολές. Πιο συγκεκριμένα, προϋπόθεσεις για τη λειτουργία ενός μεγάλου εμπορικού κέντρου αποτελούν:
- Η απαγόρευση της διέλευσης των αυτοκινήτων των επισκεπτών του από τους τοπικούς δρόμους των περιοχών κατοικίας.
- Η απαγόρευση της στάθμευσής τους σε όλους τους δρόμους αυτής της περιοχής και ιδιαιτέρως στους δρόμους που περιβάλλουν σταθμούς Μέσων Σταθερής Τροχιάς, για να μην εμποδίζεται η πρόσβαση κατοίκων και επιβατικού κοινού.
- Καθορισμός του αριθμού των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων που θα επιτρέπεται να λειτουργήσουν στο εμπορικό κέντρο.
- Η συμπερίληψη της επιφάνειας των διαδρόμων του στην επιτρεπομένη δόμηση, διότι σε πολλά εμπορικά κέντρα, κατά σκανδαλώδη παραβίαση της πολεοδομικής νομοθεσίας, τούτο δεν συμβαίνει .
- Η απαγόρευση της χρησιμοποίησης του δώματός του ως χώρου ανάπτυξης τραπεζοκαθισμάτων αιθουσών αναψυχής κ.λπ., μέθοδος διά της οποίας αυξάνεται ο συντελεστής της οικιστικής φόρτισης.
Υπεραξίες
Το σημαντικότερο όλων είναι ότι το συγκεκριμένο οικόπεδο, με την αλλαγή της χρήσης του, αποκτά τεράστια υπεραξία, την οποία πρέπει να εισπράξει ο δήμος για έργα αναβάθμισης της περιοχής. Πράγμα το οποίο διακηρύχθηκε στην προηγούμενη έκδοση του ν/σ για το νέο Ρυθμιστικό της Αθήνας, όπου επισημαίνονταν η υπεραξία που αποκτούσαν τα οικόπεδα των οποίων μεταβάλλονταν οι χρήσεις σε χρήσεις υπερτοπικές και ειδικότερα χρήσεις για την ανέγερση εμπορικών κέντρων. Επισημαίνονταν ακόμη ότι η υπεραξία αυτή πρέπει να εισπράττεται από τους δήμους και να χρησιμοποιούνται για έργα αναβάθμισης των οικιστικών συνθηκών της περιοχής.
Πρέπει να γίνει αντιληπτό ότι η κατ' εξαίρεσιν αποφυγή μείωσης του συντελεστή δόμησης του συγκεκριμένου οικοπέδου από το εκδοθέν προεδρικό διάταγμα του προσθέτει αξία.
Κατ' ουσίαν δηλαδή ο δήμος με την ενέργειά του αυτή χάρισε στους ιδιοκτήτες του οικοπέδου χρήματα! Και μάλιστα αφορολόγητα, τα οποία προέρχονται από την οικιστική επιβάρυνση της γειτονιάς και συνεπώς της ανήκουν.
- Μπορεί λοιπόν η δημιουργία του εμπορικού κέντρου στην περιοχή της Ακαδημίας Πλάτωνος της παρέχει μια ευκαιρία για σημαντική πολεοδομική αναβάθμιση της περιοχής; Ναι, υπό δύο προϋποθέσεις, οι οποίες είναι:
1Εξέταση από κατάλληλους μελετητές της δυνατότητας να δεχθεί η περιοχή την εγκατάσταση εμπορικού κέντρου, προσδιορίζοντας και το κατάλληλο μέγεθός του.
Η επιλογή των μελετητών πρέπει να γίνει αποκλειστικά και μόνον από την επιτροπή κατοίκων που διεξάγει σήμερα τον αγώνα και να πλαισιωθεί και από άλλους φορείς της πόλης ή, εν πάση περιπτώσει, μέσω κάποιου συνδυασμού επιτροπής και αρμοδίων του δήμου.
Τη χρηματοδότηση της μελέτης θα μπορούσε να την αναλάβει ο δήμος ακόμη και χρηματοδοτούμενος από τους επίδοξους επενδυτές.
2Προσδιορισμός από την ίδια μελέτη, ώστε οι επενδυτές να καταβάλουν υπέρ του δήμου και της περιοχής το ποσόν από την τεράστια υπεραξία που καρπώνονται λόγω των πολεοδομικών χειρισμών και εξαιρέσεων που έγιναν υπέρ τους.
Με αυτούς τους όρους και τις προϋποθέσεις παρέχεται η δυνατότητα και ευκαιρία αναβάθμισης της ιστορικής περιοχής. Μην ξεχνάμε ότι πρόκειται για μια σαφώς υποβαθμισμένη περιοχή, με μεγάλη έλλειψη κοινόχρηστων χώρων, με οδούς των οποίων το πλάτος βρίσκεται σε αντιστοιχία με την οικιστική πυκνότητα, που γειτνιάζει με την πιο βεβαρημένη περιοχή του Ελαιώνα και η οποία έχει χάσει το φυσικό αερισμό της, που προερχόταν από τον ποταμό Κηφισό, λόγω της επικάλυψής του.
Ας σκεφτούμε ότι απ' τη μια μεριά οι χαμηλές τιμές της γης, που είναι συνέπεια της υποβάθμισης της περιοχής, και απ' την άλλη η υπεραξία, που θα της συνεισφέρει η δημιουργία του εμπορικού κέντρου, επιτρέπει την απόκτηση νέων μεγάλων κοινόχρηστων χώρων, τη μείωση του οικιστικού της φορτίου, είτε διά της περαιτέρω μείωσης της δόμησής της, μέσω απαγόρευσης της ανοικοδόμησης ή και της απαλλοτρίωσης μεμονωμένων οικοπέδων (δημιουργία υπόγειων πάρκινγκ, πλατείες, μικρές εκτάσεις πρασίνου, παιδικές χαρές, πεζόδρομοι κ.ά.).
Πρωτίστως μπορεί να επιτευχθεί σημαντική αύξηση της επιφάνειας του αρχαιολογικού χώρου και του υφιστάμενου πάρκου, που θα του δώσει τη δυνατότητα αφ' ενός να διεισδύσει εντός του σώματος της γειτονιάς, καθιστάμενο έτσι κτήμα του συνόλου των κατοίκων της, αφ' ετέρου να αυξήσει την έκτασή του, ώστε να μπορεί πλέον να «σηκώσει» την ήπια αναψυχή του συνόλου της γειτονιάς και να αυξήσει την κοινωνική συνοχή της, η έλλειψη της οποίας ίσως να αποτελεί σήμερα το σημαντικότερο πρόβλημα της χώρας.
Εξάλλου, η αναβάθμιση του πάρκου, σε συνδυασμό με τη μείωση του συντελεστή δόμησης, θα προστατεύσει και θα αναδείξει, με τον τρόπο που αρμόζει, τον αρχαιολογικό θησαυρό της Ακαδημίας του Πλάτωνα, η σημασία της οποίας, μετά την αποκάλυψη των κτηρίων της, αποκτά παγκόσμιο ενδιαφέρον.
Δικαίωση
Πρέπει να καταλάβουν οι επενδυτές, ο Δήμος Αθηναίων και οι λοιποί αρμόδιοι, εφ' όσον εξακολουθούν να πιστεύουν ότι αυτή η μορφή εμπορίου βοηθά την ανάπτυξη και προσφέρει απασχόληση, ότι εάν δεν συμβαδίσουν με το συμφέρον της ευρύτερης περιοχής και τους κανόνες της πολεοδομικής επιστήμης, ο αγώνας των κατοίκων θα έχει αίσιο τέλος και θα αποτρέψει τη δημιουργία αυτού του εμπορικού κέντρου, όπως δείχνει η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Παράλληλα όμως θα στερηθεί η περιοχή την ευκαιρία για μία σημαντική αναβάθμιση. Και όλα αυτά λαμβάνοντας σοβαρά υπόψη την περαιτέρω απαξίωση που δημιουργεί στο κέντρο της Αθήνας η εγκατάσταση στην περιφέρεια της μεγάλων εμπορικών κέντρων.
enet.gr
ΠΡΕΖΑ TV
1-9-2014
Ο Δήμος της Αθήνας, αναγνωρίζοντας την οικιστική υποβάθμιση στην περιοχή της Ακαδημίας Πλάτωνος, προώθησε, ως πρώτο μέτρο για την αναβάθμισή της, Προεδρικό Διάταγμα με το οποίο μειωνόταν ο συντελεστής δόμησης της περιοχής, στην οποία περιλαμβανόταν και το οικόπεδο του εργοστασίου «Μουζάκη».
Μόλις όμως το οικόπεδο αυτό πωλήθηκε σε «επενδυτές», η δε ιδιοκτήτρια εταιρεία ανακοίνωνε την απόφασή της για ανέγερση εμπορικού κέντρου, κατά... μαγικό τρόπο αφαιρέθηκε το οικόπεδό της από το ρυμοτομικό σχέδιο, το οποίο συνόδευε το προς έκδοση Προεδρικό Διάταγμα, με συνέπεια ο συντελεστής του να μη μειωθεί.
Εναντίον αυτής της πράξης της διοίκησης οι κάτοικοι της περιοχής προσέφυγαν στο Συμβούλιο της Επικρατείας, το οποίο διέταξε την αναστολή της εφαρμογής του εκδοθέντος Προεδρικού Διατάγματος. Οι κάτοικοι έκτοτε αγωνίζονται για να αποτρέψουν την ανέγερση ενός τεράστιου εμπορικού κέντρου σε αυτό το οικόπεδο.
Ενός εμπορικού κέντρου, το οποίο σύμφωνα με τις ανακοινώσεις της ιδιοκτήτριας εταιρίας, μετά την εξαίρεση από την μείωση του συντελεστή δόμησης που επεβλήθη σε όλα τα άλλα οικόπεδα, θα υπερβεί τα 100.000 τ.μ., μαζί με τους διαδρόμους του και τους χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων.
Προϋποθέσεις
Βέβαια, για να καταστεί δυνατή η εγκατάσταση αυτού του εμπορικού κέντρου έπρεπε να μεταβληθούν οι επιτρεπόμενες χρήσεις του από βιομηχανία χαμηλής όχλησης -και συνεπώς μικρής πληθυσμιακής πυκνότητας- σε υπερτοπική εμπορική χρήση, που συνεπάγεται τεράστιες συναθροίσεις κοινού και επομένως τεράστια επιδείνωση των οικιστικών συνθηκών της περιοχής.
Η μετατροπή αυτή, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία και την πολεοδομική επιστήμη, επιτρέπεται να γίνεται μόνο έπειτα από πολεοδομικές και περιβαλλοντικές μελέτες και την έκδοση προεδρικού διατάγματος και όχι με νόμο, όπως άλλωστε έκρινε και το Συμβούλιο της Επικρατείας με την απόφασή του, με την οποία ακύρωσε την οικοδομική άδεια του MALL, που αποτέλεσε το λόγο της ματαίωσής της.
Παρά την ανωτέρω νομοθετημένη πολεοδομική τάξη, την επιστημονική επιταγή και την πρόσφατη νομολογία της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, διά του ψηφισθέντος νέου Ρυθμιστικού της Αθήνας μετατράπηκαν οι ισχύουσες χρήσεις γης επί των οδικών αξόνων της σε υπερτοπικές χρήσεις, με συνέπεια να επιτρέπεται στο συγκεκριμένο οικόπεδο η ανέγερση εμπορικού κέντρου, η δημιουργία του οποίου θα είναι καταστροφική για την περιοχή, αλλά και για το κέντρο της Αθήνας, εφ' όσον δεν συνοδευθεί από την επιβολή των καθιερωμένων, και διεθνώς πλέον, πολεοδομικών μέτρων γι' αυτού του είδους τις πολεοδομικές μεταβολές. Πιο συγκεκριμένα, προϋπόθεσεις για τη λειτουργία ενός μεγάλου εμπορικού κέντρου αποτελούν:
- Η απαγόρευση της διέλευσης των αυτοκινήτων των επισκεπτών του από τους τοπικούς δρόμους των περιοχών κατοικίας.
- Η απαγόρευση της στάθμευσής τους σε όλους τους δρόμους αυτής της περιοχής και ιδιαιτέρως στους δρόμους που περιβάλλουν σταθμούς Μέσων Σταθερής Τροχιάς, για να μην εμποδίζεται η πρόσβαση κατοίκων και επιβατικού κοινού.
- Καθορισμός του αριθμού των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων που θα επιτρέπεται να λειτουργήσουν στο εμπορικό κέντρο.
- Η συμπερίληψη της επιφάνειας των διαδρόμων του στην επιτρεπομένη δόμηση, διότι σε πολλά εμπορικά κέντρα, κατά σκανδαλώδη παραβίαση της πολεοδομικής νομοθεσίας, τούτο δεν συμβαίνει .
- Η απαγόρευση της χρησιμοποίησης του δώματός του ως χώρου ανάπτυξης τραπεζοκαθισμάτων αιθουσών αναψυχής κ.λπ., μέθοδος διά της οποίας αυξάνεται ο συντελεστής της οικιστικής φόρτισης.
Υπεραξίες
Το σημαντικότερο όλων είναι ότι το συγκεκριμένο οικόπεδο, με την αλλαγή της χρήσης του, αποκτά τεράστια υπεραξία, την οποία πρέπει να εισπράξει ο δήμος για έργα αναβάθμισης της περιοχής. Πράγμα το οποίο διακηρύχθηκε στην προηγούμενη έκδοση του ν/σ για το νέο Ρυθμιστικό της Αθήνας, όπου επισημαίνονταν η υπεραξία που αποκτούσαν τα οικόπεδα των οποίων μεταβάλλονταν οι χρήσεις σε χρήσεις υπερτοπικές και ειδικότερα χρήσεις για την ανέγερση εμπορικών κέντρων. Επισημαίνονταν ακόμη ότι η υπεραξία αυτή πρέπει να εισπράττεται από τους δήμους και να χρησιμοποιούνται για έργα αναβάθμισης των οικιστικών συνθηκών της περιοχής.
Πρέπει να γίνει αντιληπτό ότι η κατ' εξαίρεσιν αποφυγή μείωσης του συντελεστή δόμησης του συγκεκριμένου οικοπέδου από το εκδοθέν προεδρικό διάταγμα του προσθέτει αξία.
Κατ' ουσίαν δηλαδή ο δήμος με την ενέργειά του αυτή χάρισε στους ιδιοκτήτες του οικοπέδου χρήματα! Και μάλιστα αφορολόγητα, τα οποία προέρχονται από την οικιστική επιβάρυνση της γειτονιάς και συνεπώς της ανήκουν.
- Μπορεί λοιπόν η δημιουργία του εμπορικού κέντρου στην περιοχή της Ακαδημίας Πλάτωνος της παρέχει μια ευκαιρία για σημαντική πολεοδομική αναβάθμιση της περιοχής; Ναι, υπό δύο προϋποθέσεις, οι οποίες είναι:
1Εξέταση από κατάλληλους μελετητές της δυνατότητας να δεχθεί η περιοχή την εγκατάσταση εμπορικού κέντρου, προσδιορίζοντας και το κατάλληλο μέγεθός του.
Η επιλογή των μελετητών πρέπει να γίνει αποκλειστικά και μόνον από την επιτροπή κατοίκων που διεξάγει σήμερα τον αγώνα και να πλαισιωθεί και από άλλους φορείς της πόλης ή, εν πάση περιπτώσει, μέσω κάποιου συνδυασμού επιτροπής και αρμοδίων του δήμου.
Τη χρηματοδότηση της μελέτης θα μπορούσε να την αναλάβει ο δήμος ακόμη και χρηματοδοτούμενος από τους επίδοξους επενδυτές.
2Προσδιορισμός από την ίδια μελέτη, ώστε οι επενδυτές να καταβάλουν υπέρ του δήμου και της περιοχής το ποσόν από την τεράστια υπεραξία που καρπώνονται λόγω των πολεοδομικών χειρισμών και εξαιρέσεων που έγιναν υπέρ τους.
Με αυτούς τους όρους και τις προϋποθέσεις παρέχεται η δυνατότητα και ευκαιρία αναβάθμισης της ιστορικής περιοχής. Μην ξεχνάμε ότι πρόκειται για μια σαφώς υποβαθμισμένη περιοχή, με μεγάλη έλλειψη κοινόχρηστων χώρων, με οδούς των οποίων το πλάτος βρίσκεται σε αντιστοιχία με την οικιστική πυκνότητα, που γειτνιάζει με την πιο βεβαρημένη περιοχή του Ελαιώνα και η οποία έχει χάσει το φυσικό αερισμό της, που προερχόταν από τον ποταμό Κηφισό, λόγω της επικάλυψής του.
Ας σκεφτούμε ότι απ' τη μια μεριά οι χαμηλές τιμές της γης, που είναι συνέπεια της υποβάθμισης της περιοχής, και απ' την άλλη η υπεραξία, που θα της συνεισφέρει η δημιουργία του εμπορικού κέντρου, επιτρέπει την απόκτηση νέων μεγάλων κοινόχρηστων χώρων, τη μείωση του οικιστικού της φορτίου, είτε διά της περαιτέρω μείωσης της δόμησής της, μέσω απαγόρευσης της ανοικοδόμησης ή και της απαλλοτρίωσης μεμονωμένων οικοπέδων (δημιουργία υπόγειων πάρκινγκ, πλατείες, μικρές εκτάσεις πρασίνου, παιδικές χαρές, πεζόδρομοι κ.ά.).
Πρωτίστως μπορεί να επιτευχθεί σημαντική αύξηση της επιφάνειας του αρχαιολογικού χώρου και του υφιστάμενου πάρκου, που θα του δώσει τη δυνατότητα αφ' ενός να διεισδύσει εντός του σώματος της γειτονιάς, καθιστάμενο έτσι κτήμα του συνόλου των κατοίκων της, αφ' ετέρου να αυξήσει την έκτασή του, ώστε να μπορεί πλέον να «σηκώσει» την ήπια αναψυχή του συνόλου της γειτονιάς και να αυξήσει την κοινωνική συνοχή της, η έλλειψη της οποίας ίσως να αποτελεί σήμερα το σημαντικότερο πρόβλημα της χώρας.
Εξάλλου, η αναβάθμιση του πάρκου, σε συνδυασμό με τη μείωση του συντελεστή δόμησης, θα προστατεύσει και θα αναδείξει, με τον τρόπο που αρμόζει, τον αρχαιολογικό θησαυρό της Ακαδημίας του Πλάτωνα, η σημασία της οποίας, μετά την αποκάλυψη των κτηρίων της, αποκτά παγκόσμιο ενδιαφέρον.
Δικαίωση
Πρέπει να καταλάβουν οι επενδυτές, ο Δήμος Αθηναίων και οι λοιποί αρμόδιοι, εφ' όσον εξακολουθούν να πιστεύουν ότι αυτή η μορφή εμπορίου βοηθά την ανάπτυξη και προσφέρει απασχόληση, ότι εάν δεν συμβαδίσουν με το συμφέρον της ευρύτερης περιοχής και τους κανόνες της πολεοδομικής επιστήμης, ο αγώνας των κατοίκων θα έχει αίσιο τέλος και θα αποτρέψει τη δημιουργία αυτού του εμπορικού κέντρου, όπως δείχνει η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Παράλληλα όμως θα στερηθεί η περιοχή την ευκαιρία για μία σημαντική αναβάθμιση. Και όλα αυτά λαμβάνοντας σοβαρά υπόψη την περαιτέρω απαξίωση που δημιουργεί στο κέντρο της Αθήνας η εγκατάσταση στην περιφέρεια της μεγάλων εμπορικών κέντρων.
enet.gr
ΠΡΕΖΑ TV
1-9-2014
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου