Η αγορά βραχυχρόνιων ενοικιάσεων κατοικιών μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών (Airbnb) αποτελεί μια πολυδιάστατη διαδικασία που επιφέρει μια σειρά από αλλαγές σε όλα τα εμπλεκόμενα μέρη. Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες έχει υπάρξει προσπάθεια ρύθμισης της εν λόγω δραστηριότητας με στόχο να τεθεί ένα φορολογικό πλαίσιο ελέγχου. Το ίδιο επιχειρείται πλέον και στην Ελλάδα με τα πρώτα βήματα να έχουν ήδη δρομολογηθεί.
Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της Grant Thornton που διεξήχθη για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου της Ελλάδας (ΞΕΕ), το ελληνικό Δημόσιο αναμένεται να χάσει φέτος τουλάχιστον 341.000.000 ευρώ από τη μη φορολόγηση των καταλυμάτων της λεγόμενης “οικονομίας διαμοιρασμού” (Airbnb).
Σύμφωνα πάλι με την ίδια μελέτη, η προώθηση της φορολογικής ισότητας στον τουρισμό και η παράλληλη ορθή αξιοποίηση της οικονομίας του διαμοιρασμού στην Ελλάδα, «μπορεί να δημιουργήσει δυνατότητες αναδιανομής των φορολογικών βαρών προς όφελος των ασθενέστερων, να βελτιώσει τον υγιή ανταγωνισμό, να δημιουργήσει ώθηση στις υποδομές που δημιουργούν προστιθέμενη αξία και εν τέλει να ενισχύσει το σύνολο της οικονομίας».
“Απλησίαστο” το ιστορικό κέντρο
Ελάχιστα πλέον είναι τα διαθέσιμα διαμερίσματα προς ενοικίαση στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας όπως επίσης και στις περιοχές γύρω από αυτό. Παράλληλα παρατηρείται αύξηση της τάξεως 5-10% στις τιμές των ενοικίων την ώρα που σε όλη την υπόλοιπη αγορά οι τιμές ακολουθούν πτωτική πορεία.
Κοιτώντας τα δεδομένα, στο ευρύτερο κέντρο από το Παγκράτι στα ανατολικά, τα Άνω Πατήσια στα βόρεια, τον Κολωνό στα δυτικά και τον Νέο Κόσμο στα νότια, οι καταχωρήσεις φτάνουν συνολικά τις 5.127. Από το σύνολο αυτό, το 91,6% σημειώνει υψηλή διαθεσιμότητα (διατίθεται δηλαδή για διάστημα μεγαλύτερο των 60 ημερών τον χρόνο). Ακόμη, από το σύνολο των καταχωρήσεων, το 83,2% αφορά ολόκληρα διαμερίσματα ή σπίτια ενώ μόνο το υπόλοιπο 16,8% αφορά ενοικίαση δωματίου.
Η υψηλή κερδοφορία της εν λόγω δραστηριότητας, συγκεντρώνει, πέρα από μεμονωμένους ιδιώτες και το ενδιαφέρον επενδυτών. Σύμφωνα με την ανεξάρτητη υπηρεσία insideAirbnb, το 44% των αγγελιών που υπάρχουν στην ιστοσελίδα της Αirbnb αφορούν πολλαπλές καταχωρήσεις που γίνονται από έναν ιδιώτη. Ενδεικτικά, η περιοχή των Αμπελοκήπων λόγου του χαμηλού κόστους των ακινήτων και της εύκολης πρόσβασης, αποτελεί αρκετά ελκυστική επιλογή τόσο για τους επενδυτές όσο και για τους ενοικιαστές.
Το νομικό πλαίσιo
Το 2016 ψηφίστηκε το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 σύμφωνα με το οποίο καθορίστηκαν για πρώτη φορά οι όροι και οι προϋποθέσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες διαμοιρασμού. Πριν εφαρμοστεί στην πράξη, τον Μάϊο του 2017, ψηφίστηκε ο ν. 4472/20107, που τροποποιεί σημαντικά το συγκεκριμένο άρθρο.
Τροποποιήσεις του 2017
Η σημαντικότερη τροποποίηση αφορά τον καθορισμό των γεωγραφικών περιοχών όπου θα ισχύουν οι περιορισμοί που ίσχυαν και αφορούσαν στο όριο μίσθωσης των 90 ή 60 ημερών (για νησιά μέχρι 10,000 κατοίκους), στη βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι 2 ακινήτων ανά Α.Φ.Μ., καθώς και στο εισοδηματικό όριο των 12,000 ακόμα και εάν έχουν υπερβεί τις 90 ή 60 ημέρες μίσθωσης κατά το οικείο φορολογικό έτος. Η τροποποίηση αυτή έγινε με κοινή υπουργική απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού.
Ακόμη, οριοθετείται και η έννοια του διαχειριστή ακινήτου. Πλέον μπορεί να αναλάβει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις εν λόγω ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης όχι μόνο φυσικό αλλά και νομικό πρόσωπο καθώς και κάθε άλλη νομική οντότητα.
Τέλος, απαλείφονται οι προϋποθέσεις που ίσχυαν για την ένταξη στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και είχαν να κάνουν με το ελάχιστο εμβαδόν (9 τ.μ.) του ακινήτου καθώς και της υποχρέωσης νομιμότητας του κτιρίου.
Περιορισμοί
Δεν θα επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος. Η μίσθωση κάθε ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
Σημειώνεται ότι οι παραπάνω περιορισμοί δεν θα ισχύουν μέχρι να κριθούν απαραίτητοι για συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές.
Ποιες είναι οι προϋποθέσεις
Για να μπορεί ο διαχειριστής του ακινήτου να το μισθώσει θα πρέπει να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε).
Ο αριθμός εγγραφής στο Μητρώο θα πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.
Σύμφωνα με πηγές του υπουργείου οικονομικών, η πλατφόρμα στήνεται έτσι ώστε να υπάρχει σύνδεση με τα φορολογικά έντυπα του Ε2 και του Ε1, για να γίνεται ευκολότερη και πιο γρήγορη η άντληση πληροφοριών από αυτή και να μη χρειάζεται ο ιδιοκτήτης να συμπληρώνει πολλά στοιχεία εις διπλούν. Μέσα στον Νοέμβριο αναμένεται η ΑΑΔΕ να έχει ολοκληρώσει τη διαδικασία έτσι ώστε να μπορούν να δηλωθούν τα εισοδήματα για το 2017.
Η έναρξη ισχύος και λειτουργίας του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια εφαρμογής θα καθοριστούν με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε.
Στόχος της κυβέρνησης είναι να προβεί στον φορολογικό έλεγχο μιας δραστηριότητας που λόγω της έλλειψης επαρκούς νομοθετικού πλαισίου αφήνει πολλά περιθώρια φοροδιαφυγής. Ο έλεγχος θα γίνεται με τη διασταύρωση των στοιχείων της πλατφόρμας που θα δημιουργηθεί (Μητρώο) με τα στοιχεία που θα παρέχονται από ιστοσελίδες όπως το Βooking και το Αirbnb.
Φορολογία εισοδηματος
Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται ανάλογα. Το εισόδημα αυτό απαλλάσσεται του Φ.Π.Α.
Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού θα θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογείται με συντελεστή 29%.
Μέσα στο επόμενο διάστημα αναμένεται να φανεί αν οι νομοθετήσεις της κυβέρνησης φέρουν κάποιες μεταβολές στο υπάρχον σκηνικό. Η έναρξη της εφαρμογής ενός κανονιστικού πλαισίου ίσως ανοίξει το κεφάλαιο των συνολικότερων και πιο μακροπρόθεσμων επιπτώσεων που έχει το καθεστώς της airbnb στη γενικότερη ανθρωπογεωγραφία της πόλης. Ήδη, μεγάλα αστικά κέντρα όπως η Βαρκελώνη ήρθαν αντιμέτωπες με τις συνέπειες αυτού του φαινομένου, αφού πολλές γειτονιές έχουν μετατραπεί σε αποστειρωμένα τουριστικά κέντρα, στερώντας στην ουσία την πόλη από τους κατοίκους της.Ρεπορτάζ: Βασιλική Γκρέζιου left.gr
Σύμφωνα πάλι με την ίδια μελέτη, η προώθηση της φορολογικής ισότητας στον τουρισμό και η παράλληλη ορθή αξιοποίηση της οικονομίας του διαμοιρασμού στην Ελλάδα, «μπορεί να δημιουργήσει δυνατότητες αναδιανομής των φορολογικών βαρών προς όφελος των ασθενέστερων, να βελτιώσει τον υγιή ανταγωνισμό, να δημιουργήσει ώθηση στις υποδομές που δημιουργούν προστιθέμενη αξία και εν τέλει να ενισχύσει το σύνολο της οικονομίας».
“Απλησίαστο” το ιστορικό κέντρο
Ελάχιστα πλέον είναι τα διαθέσιμα διαμερίσματα προς ενοικίαση στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας όπως επίσης και στις περιοχές γύρω από αυτό. Παράλληλα παρατηρείται αύξηση της τάξεως 5-10% στις τιμές των ενοικίων την ώρα που σε όλη την υπόλοιπη αγορά οι τιμές ακολουθούν πτωτική πορεία.
Κοιτώντας τα δεδομένα, στο ευρύτερο κέντρο από το Παγκράτι στα ανατολικά, τα Άνω Πατήσια στα βόρεια, τον Κολωνό στα δυτικά και τον Νέο Κόσμο στα νότια, οι καταχωρήσεις φτάνουν συνολικά τις 5.127. Από το σύνολο αυτό, το 91,6% σημειώνει υψηλή διαθεσιμότητα (διατίθεται δηλαδή για διάστημα μεγαλύτερο των 60 ημερών τον χρόνο). Ακόμη, από το σύνολο των καταχωρήσεων, το 83,2% αφορά ολόκληρα διαμερίσματα ή σπίτια ενώ μόνο το υπόλοιπο 16,8% αφορά ενοικίαση δωματίου.
Η υψηλή κερδοφορία της εν λόγω δραστηριότητας, συγκεντρώνει, πέρα από μεμονωμένους ιδιώτες και το ενδιαφέρον επενδυτών. Σύμφωνα με την ανεξάρτητη υπηρεσία insideAirbnb, το 44% των αγγελιών που υπάρχουν στην ιστοσελίδα της Αirbnb αφορούν πολλαπλές καταχωρήσεις που γίνονται από έναν ιδιώτη. Ενδεικτικά, η περιοχή των Αμπελοκήπων λόγου του χαμηλού κόστους των ακινήτων και της εύκολης πρόσβασης, αποτελεί αρκετά ελκυστική επιλογή τόσο για τους επενδυτές όσο και για τους ενοικιαστές.
Το νομικό πλαίσιo
Το 2016 ψηφίστηκε το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 σύμφωνα με το οποίο καθορίστηκαν για πρώτη φορά οι όροι και οι προϋποθέσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες διαμοιρασμού. Πριν εφαρμοστεί στην πράξη, τον Μάϊο του 2017, ψηφίστηκε ο ν. 4472/20107, που τροποποιεί σημαντικά το συγκεκριμένο άρθρο.
Τροποποιήσεις του 2017
Η σημαντικότερη τροποποίηση αφορά τον καθορισμό των γεωγραφικών περιοχών όπου θα ισχύουν οι περιορισμοί που ίσχυαν και αφορούσαν στο όριο μίσθωσης των 90 ή 60 ημερών (για νησιά μέχρι 10,000 κατοίκους), στη βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι 2 ακινήτων ανά Α.Φ.Μ., καθώς και στο εισοδηματικό όριο των 12,000 ακόμα και εάν έχουν υπερβεί τις 90 ή 60 ημέρες μίσθωσης κατά το οικείο φορολογικό έτος. Η τροποποίηση αυτή έγινε με κοινή υπουργική απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού.
Ακόμη, οριοθετείται και η έννοια του διαχειριστή ακινήτου. Πλέον μπορεί να αναλάβει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις εν λόγω ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης όχι μόνο φυσικό αλλά και νομικό πρόσωπο καθώς και κάθε άλλη νομική οντότητα.
Τέλος, απαλείφονται οι προϋποθέσεις που ίσχυαν για την ένταξη στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και είχαν να κάνουν με το ελάχιστο εμβαδόν (9 τ.μ.) του ακινήτου καθώς και της υποχρέωσης νομιμότητας του κτιρίου.
Περιορισμοί
Δεν θα επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος. Η μίσθωση κάθε ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
Σημειώνεται ότι οι παραπάνω περιορισμοί δεν θα ισχύουν μέχρι να κριθούν απαραίτητοι για συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές.
Ποιες είναι οι προϋποθέσεις
Για να μπορεί ο διαχειριστής του ακινήτου να το μισθώσει θα πρέπει να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε).
Ο αριθμός εγγραφής στο Μητρώο θα πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.
Σύμφωνα με πηγές του υπουργείου οικονομικών, η πλατφόρμα στήνεται έτσι ώστε να υπάρχει σύνδεση με τα φορολογικά έντυπα του Ε2 και του Ε1, για να γίνεται ευκολότερη και πιο γρήγορη η άντληση πληροφοριών από αυτή και να μη χρειάζεται ο ιδιοκτήτης να συμπληρώνει πολλά στοιχεία εις διπλούν. Μέσα στον Νοέμβριο αναμένεται η ΑΑΔΕ να έχει ολοκληρώσει τη διαδικασία έτσι ώστε να μπορούν να δηλωθούν τα εισοδήματα για το 2017.
Η έναρξη ισχύος και λειτουργίας του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια εφαρμογής θα καθοριστούν με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε.
Στόχος της κυβέρνησης είναι να προβεί στον φορολογικό έλεγχο μιας δραστηριότητας που λόγω της έλλειψης επαρκούς νομοθετικού πλαισίου αφήνει πολλά περιθώρια φοροδιαφυγής. Ο έλεγχος θα γίνεται με τη διασταύρωση των στοιχείων της πλατφόρμας που θα δημιουργηθεί (Μητρώο) με τα στοιχεία που θα παρέχονται από ιστοσελίδες όπως το Βooking και το Αirbnb.
Φορολογία εισοδηματος
Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται ανάλογα. Το εισόδημα αυτό απαλλάσσεται του Φ.Π.Α.
Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού θα θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογείται με συντελεστή 29%.
Μέσα στο επόμενο διάστημα αναμένεται να φανεί αν οι νομοθετήσεις της κυβέρνησης φέρουν κάποιες μεταβολές στο υπάρχον σκηνικό. Η έναρξη της εφαρμογής ενός κανονιστικού πλαισίου ίσως ανοίξει το κεφάλαιο των συνολικότερων και πιο μακροπρόθεσμων επιπτώσεων που έχει το καθεστώς της airbnb στη γενικότερη ανθρωπογεωγραφία της πόλης. Ήδη, μεγάλα αστικά κέντρα όπως η Βαρκελώνη ήρθαν αντιμέτωπες με τις συνέπειες αυτού του φαινομένου, αφού πολλές γειτονιές έχουν μετατραπεί σε αποστειρωμένα τουριστικά κέντρα, στερώντας στην ουσία την πόλη από τους κατοίκους της.Ρεπορτάζ: Βασιλική Γκρέζιου left.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου